Pak Surjadi yang saya hormati,
Saya berniat membeli rumah di kawasan perumahan. Saya menyempatkan datang ke berbagai komplek perumahan di Bandung untuk mendapatkan pilihan rumah di berbagai developer. Banyaknya informasi membuat saya bingung. Ada developer yang menjelaskan bahwa saya akan menerima sertifikat Hak Guna Bangunan (HGB) jika membeli rumah itu. Tetapi ada juga developer yang menawarkan bahwa jika membeli di perumahannya maka saya akan mendapatkan sertifikat Hak Milik (HM).
Saya ingin mendapatkan penjelasan mengenai status kepemilikan tanah yang dibeli melalui developer. Pilihan mana yang lebih menguntungkan dan aman dari keduanya? Mohon penjelasan, terima kasih.
Nandang, Bandung
Jawab:
Perlu saya jelaskan mengenai prosedur pengembangan dalam memperoleh tanah untuk perumahan. Untuk memperoleh tanah, pertama-tama developer harus memiliki izin prisnsip sebagai dasar untuk memperoleh izin lokasi. Dengan izin lokasi, developer diberi kewenangan untuk memperoleh tanah dari para pemilik tanah sebelumnya di lokasi yang bersangkutan. Tentu saja status kepemilikan tanah oleh pemilik tanah yang sebelumnya beraneka ragam. Ada yang memiliki Hak Milik, Hak Guna Bangunan, Hak Pakai, atau tanah bekas adat atu bekas hak barat.
Untuk memenuhi ketentuan yang mengatur bahwa developer sebagai badan hukum hanya boleh memiliki tanah dengan status Hak Guna Bangunan atau hak lainnya, maka developer harus melakukan pemindahan hak dari pemilik sebelumnya. Setelah pemindahan hak tersebut, baru BPN akan menerbitkan HGB atas nama pengembang. HGB atas nama developer biasanya disebut HGB induk.
Setelah diterbitkan HGB induk, maka developer wajib melakukan pemecahan/splitsing HGB Induk menjadi HGB per kavling yang nantinya akan diatasnamakan kepada masing masing pembeli. Jadi, anda akan menerima sertifikat HGB dari developer.
Apabila ada developer yang menjanjikan akan memberikan sertifikat Hak Milik kepada pembeli, tidak menjadi masalah. Dalam hal ini developer tidak hanya melakukan pemecahan sertifikat induk dan balik nama. Akan tetapi developer masih mempunyai kewajiban untuk meningkatkan Hak dari sertifikat HGB pecah menjadi sertifikat Hak Milik atas nama anda sebagai pembeli kavling yang bersangkutan.
Mana yang lebih menguntungkan memilih tawaran developer yang akan memberikan sertifikat HGB atau Hak Milik? Tentu saja jawabannya lebih menguntungkan bila anda dapat langsung menerimah sertifikat Hak Milik. Alasannya Anda tidak perlu mengeluarkan biaya tambahan lagi nantinya untuk peningkatan hak. Tapi janji developer tersebut harus secara tegas dinyatakan dalam perjanjian pengikatan jual-beli (PPJB) antara anda dengan developer.
Terima kasih, mudah-mudahan bermanfaat.
Surjadi Jasin, S.H.
